Ricevere in eredità uno o più immobili è un evento comune, ma comporta una serie di obblighi fiscali e burocratici che spesso vengono sottovalutati. Capire come funziona la successione immobili tasse è fondamentale per evitare errori, calcolare correttamente le imposte dovute e completare gli adempimenti nei tempi previsti. In questa guida aggiornata al 2025, Nevist SCF ti aiuta a orientarti tra imposte di successione, ipotecarie, catastali e agevolazioni applicabili.
Introduzione: gli immobili nella successione ereditaria
L’immobile come parte dell’asse ereditario
Quando una persona muore, tutti i beni di cui era proprietaria, inclusi case, appartamenti, terreni, fabbricati commerciali o diritti reali come usufrutto e nuda proprietà, confluiscono nell’asse ereditario. Questi vengono successivamente trasferiti agli eredi secondo le disposizioni del testamento, oppure secondo la successione legittima, se manca un testamento.
Le tasse da pagare: non solo l’imposta di successione
Nel caso di immobili, le imposte da pagare sono almeno tre:
- l’imposta di successione (sul valore complessivo dell’eredità ricevuta);
- l’imposta ipotecaria (per la trascrizione nei registri immobiliari);
- l’imposta catastale (per l’aggiornamento al Catasto).
Novità dal 1° gennaio 2025: autoliquidazione e quadro EF
Dal 2025, per successioni aperte dopo questa data, l’imposta di successione non sarà più calcolata dall’Agenzia delle Entrate, ma autoliquidata direttamente dall’erede, tramite la compilazione del quadro EF nella dichiarazione telematica.
Imposta di successione sugli immobili: aliquote e franchigie
Base imponibile: valore catastale o di mercato
L’imposta di successione si calcola sul valore catastale dell’immobile, determinato così:
rendita catastale × 1,05 × coefficiente*
(* per esempio 110 per abitazioni prima casa, 120 per seconde case)
In alcuni casi (es. terreni edificabili, immobili non accatastati), si usa direttamente il valore di mercato.
Aliquote e franchigie per parentela: le stesse regole generali
Una volta determinato il valore catastale o quello di mercato, si deve calcolare l’imposta di successione. L’aliquota dell’imposta varia in base al rapporto di parentela con il defunto:
- 4%: coniuge e parenti in linea retta (franchigia 1.000.000 €);
- 6%: fratelli e sorelle (franchigia 100.000 €);
- 6%: altri parenti fino al quarto grado, affini (nessuna franchigia);
- 8%: altri soggetti (es. conviventi non registrati, amici, aziende).
La presenza della franchigia permette una buona riduzione dell’imposta dovuta; per esempio, se un figlio (avente una franchigia di un milione) eredita un immobile da 900.000 euro, non paga nulla. Se ne eredita uno da 1.200.000 euro, paga il 4% su 200.000 euro.
Per gli eredi portatori di handicap grave riconosciuto ai sensi della legge 104/92, la franchigia può poi salire fino a 1.500.000 euro, in base al grado di parentela.
Imposte ipotecaria e catastale: le tasse specifiche del trasferimento immobiliare
Imposta ipotecaria: 2% del valore dell’immobile
Questa seconda imposta serve per la trascrizione nei registri immobiliari, è pari al 2% del valore catastale dell’immobile, salvo casi specifici in cui si utilizza il valore di mercato (es. immobili non accatastati o terreni edificabili). Se il valore calcolato è inferiore a 200 euro, si paga comunque il minimo fisso di 200 euro.
Imposta catastale: 1% del valore dell’immobile
Quest’ultima imposta serve per la voltura catastale. È pari all’1% del valore catastale, con un minimo di 200 euro.
Imposta ipotecaria e catastale minima: 200 euro ciascuna
In pratica, per ogni immobile ricevuto in eredità si pagano almeno:
- 200 euro di imposta ipotecaria;
- 200 euro di imposta catastale.
A meno che non si possa accedere ad agevolazioni come spieghiamo nel paragrafo seguente.
Agevolazioni e casi specifici per gli immobili in successione
Agevolazione “prima casa” in successione: requisiti e benefici
Se l’erede dichiara di voler stabilire la residenza entro 18 mesi nell’immobile ereditato, e non possiede altri immobili acquistati con le agevolazioni “prima casa”, può ottenere:
- imposta ipotecaria e catastale fissa a 200 euro ciascuna, invece che in percentuale.
Attenzione: il beneficio è personale e non si divide automaticamente tra gli eredi.
Immobili all’estero: IVIE e credito d’imposta
Se si ereditano immobili situati all’estero, vengono applicate:
- l’imposta di successione italiana (esattamente come se fossero in Italia);
- l’IVIE, pari all’1,06% del valore.
È possibile compensare le imposte pagate all’estero tramite credito d’imposta, se esistono convenzioni contro le doppie imposizioni.
Adempimenti e pagamento delle tasse sugli immobili
Dichiarazione di successione: obbligo e tempistiche
Deve essere presentata entro 12 mesi dalla data del decesso all’Agenzia delle Entrate, in via telematica. Include:
- dati catastali completi;
- valore dell’immobile;
- quote ereditarie;
- eventuali agevolazioni richieste.
Nota: la dichiarazione è obbligatoria in presenza di immobili, testamento o un asse ereditario superiore a 100.000 euro, salvo che gli eredi siano il coniuge o parenti in linea retta e non vi siano altri beni soggetti a obbligo dichiarativo.
Voltura catastale: il passaggio di proprietà
La voltura catastale aggiorna ufficialmente i dati presso il Catasto. Senza questa formalità, gli eredi non sono giuridicamente proprietari e non possono vendere l’immobile.
Pagamento delle imposte: modello F24
Tutte le imposte (di successione, ipotecaria, catastale) vanno versate con modello F24, usando i codici tributo specifici indicati dall’Agenzia delle Entrate.
Termini e possibilità di rateizzazione fiscale
Il pagamento deve avvenire entro i termini stabiliti. Se le imposte superano 20.000 euro, si può richiedere la rateizzazione (solitamente in massimo 12 rate trimestrali).
Consigli pratici per la gestione della successione immobiliare
Valutare con attenzione l’asse ereditario
È fondamentale fare un bilancio complessivo: immobili, beni mobili, conti correnti, debiti. Solo con un quadro completo si può calcolare correttamente l’imposta dovuta.
Raccogliere tutta la documentazione
Serviranno:
- certificato di morte;
- codice fiscale del defunto e degli eredi;
- visure catastali;
- eventuali testamenti;
- estratti dei registri immobiliari.
Non vendere prima della regolarizzazione
Non si può vendere un immobile ereditato se non è ancora volturato o inserito correttamente nella successione. In caso contrario, il notaio non potrà procedere con l’atto di compravendita.
Affidarsi a un professionista esperto
La successione immobiliare, specie se coinvolge più eredi, testamenti, immobili esteri o contenziosi, è un’operazione complessa. Nevist SCF ti consiglia di farti assistere da:
- commercialisti per il calcolo delle imposte;
- notai per gli atti e le volture;
- consulenti patrimoniali per pianificare la gestione futura del bene.
Conclusione
Gestire correttamente la successione immobiliare è fondamentale per evitare sanzioni e tutelare il patrimonio. Se hai dubbi o desideri una consulenza personalizzata, contatta Nevist SCF: ti affianchiamo in ogni fase, dal calcolo delle imposte alla pianificazione patrimoniale.
Iscriviti alla newsletter di Nevist SCF
Rimani aggiornato sulle ultime novità finanziarie e ricevi analisi approfondite direttamente nella tua casella di posta. Iscriviti gratuitamente alla newsletter di Nevist settimanale, una risorsa preziosa per i tuoi investimenti.
Richiedi un’analisi gratuita del tuo portafoglio
Vuoi sapere se il tuo portafoglio è efficiente e in linea con i tuoi obiettivi? Contattaci per un’analisi gratuita di portafoglio con i nostri esperti di Nevist SCF. Analizzeremo insieme la tua situazione e ti forniremo indicazioni personalizzate.
Fonti consultate
- Agenzia delle Entrate – guida alla successione
- D.Lgs. 346/1990 – testo unico sull’imposta sulle successioni
- Circolare AE n. 38/E del 2015
- FiscoOggi – articoli su “prima casa in successione” e IVIE
- Legge di Bilancio 2025 – novità in materia successoria
