Ereditare un immobile che non rientra nei benefici “prima casa” significa dover affrontare un’imposizione fiscale più gravosa. In questa guida, Nevist SCF ti spiega nel dettaglio come funziona il calcolo delle tasse di successione sulla seconda casa, quali aliquote e franchigie si applicano, e quali imposte aggiuntive sono previste, illustrando anche come gestire al meglio tutti gli adempimenti.
Più in generale, pianificare una successione — specialmente quando sono coinvolti immobili — è un tassello fondamentale della gestione patrimoniale complessiva. Nevist SCF può accompagnarti in questo percorso, aiutandoti a costruire una strategia che tuteli il tuo patrimonio e quello della tua famiglia nel tempo.
Introduzione: la “seconda casa” nell’asse ereditario
Definizione di “seconda casa” ai fini fiscali
Si considera “seconda casa” qualsiasi immobile che non sia utilizzato come abitazione principale né dal defunto né dall’erede, o che non soddisfi i requisiti per ottenere le agevolazioni prima casa. Di conseguenza, è soggetto a una tassazione piena, senza riduzioni.
Imposte coinvolte: successione, ipotecaria e catastale
Quando erediti una seconda casa devi considerare:
- l’imposta di successione, calcolata sul valore catastale rivalutato in base al grado di parentela;
- l’imposta ipotecaria, per la trascrizione nei registri immobiliari (2%);
- l’imposta catastale, per la voltura catastale (1%).
Novità dal 1° gennaio 2025: autoliquidazione
Per le successioni aperte dal 2025, l’erede calcola e versa direttamente le imposte tramite il nuovo Quadro EF della dichiarazione di successione, con pagamento mediante modello F24.
Calcolo dell’imposta di successione sulla seconda casa
Base imponibile: il valore catastale rivalutato
Il calcolo parte dalla rendita catastale dell’immobile, che viene rivalutata del 5% e poi moltiplicata per un coefficiente specifico in base alla categoria:
- 160 per abitazioni (categorie A, C/2, C/6, C/7)
- 110 per uffici (A/10)
- 140 per magazzini e laboratori (C/3, C/4, C/5)
Esempio corretto:
- rendita catastale: 1.000 euro
- rivalutazione: 1.000 × 1,05 = 1.050 euro
- coefficiente abitazioni: 160
- valore catastale = 1.050 × 160 = 168.000 euro
Questo sarà il valore su cui calcolare sia l’imposta di successione sia le imposte ipotecaria e catastale.
Aliquote e franchigie: dipendono dal grado di parentela
Le principali aliquote sono:
- 4% per figli, genitori e coniuge (franchigia di 1.000.000 euro a testa)
- 6% per fratelli e sorelle (franchigia 100.000 euro)
- 6% per altri parenti fino al quarto grado (senza franchigia)
- 8% per soggetti non parenti (nessuna franchigia)
Esempio tipico padre-figlio:
- valore catastale seconda casa = 1.200.000 euro
- franchigia = 1.000.000 euro
- base imponibile = 200.000 euro
- imposta di successione = 200.000 × 4% = 8.000 euro
Se il valore catastale fosse inferiore alla franchigia, l’imposta di successione sarebbe nulla.
Calcolo delle imposte ipotecaria e catastale
Per una seconda casa ereditata senza agevolazioni prima casa, si applicano le aliquote piene:
- imposta ipotecaria = 2% del valore catastale
- imposta catastale = 1% del valore catastale
Importo minimo per ciascuna: 200 euro.
Esempio pratico:
- valore catastale = 300.000 euro
- ipotecaria = 6.000 euro
- catastale = 3.000 euro
- Totale imposte indirette = 9.000 euro, da pagare anche se l’imposta di successione è zero grazie alla franchigia.
Adempimenti e modalità di pagamento
Dichiarazione di successione
Obbligatoria entro 12 mesi dal decesso, anche se non sono dovute imposte. Deve essere presentata in via telematica all’Agenzia delle Entrate e contenere:
- elenco dei beni ereditati,
- dati degli eredi,
- calcolo delle imposte,
- eventuali agevolazioni richieste.
Pagamento tramite modello F24
Tutte le imposte (successione, ipotecaria, catastale) si pagano con modello F24 usando i codici tributo dedicati. Come detto, dal 2025 si applica la procedura di autoliquidazione.
Voltura catastale
La trasmissione della dichiarazione genera automaticamente la voltura catastale, aggiornando la titolarità dell’immobile.
Casi particolari e considerazioni
Eredi non familiari
Se l’immobile viene lasciato a soggetti non parenti (es. conviventi non registrati, amici), l’imposta sale all’8% sul valore intero, senza franchigia. Anche un immobile modesto può quindi generare un’imposizione rilevante.
Debiti del defunto
Eventuali mutui o debiti legati all’immobile possono essere dedotti dalla base imponibile ai fini dell’imposta di successione, ma non riducono le imposte ipotecaria e catastale, che restano calcolate sull’intero valore catastale.
Dichiarazione tardiva
Il mancato rispetto del termine di 12 mesi comporta:
- sanzioni amministrative,
- interessi di mora,
- e l’applicazione di un’imposta di registro fissa.
Consigli pratici per pianificare la seconda casa in successione
Valutare la donazione in vita
Una donazione programmata può consentire una distribuzione anticipata del patrimonio, riducendo l’impatto successorio. Le imposte (donazione, ipotecaria, catastale) sono analoghe, ma gestire il passaggio in vita permette di pianificare meglio.
Affidarsi a professionisti
La gestione di una successione con immobili è complessa. Rivolgersi a un:
- notaio per la regolarità degli atti,
- commercialista per il corretto calcolo delle imposte,
- consulente patrimoniale per integrare il tutto in una strategia a lungo termine,
è la scelta migliore per evitare errori e ottimizzare la fiscalità complessiva.
Conclusione: la successione è parte della tua strategia patrimoniale
Le imposte sulla seconda casa ereditata possono incidere in modo significativo sul patrimonio familiare. Pianificare in anticipo significa non solo calcolare le tasse nel modo corretto, ma anche capire come questo passaggio si inserisce in una strategia patrimoniale più ampia.
Nevist SCF ti supporta proprio in questo: non si limita a fare i calcoli di successione, ma ti aiuta a costruire un piano globale che tenga conto del tuo patrimonio complessivo e dei tuoi obiettivi futuri, integrando anche gli aspetti successori per tutelare al meglio la tua famiglia e le tue risorse.
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